Bratislava 31. marca 2026 – Najdôležitejšími zmenami nového stavebného zákona sú nové lehoty a fikcie, teda zrýchlenie konania, zníženie počtu stupňov povoľovacieho procesu, zjednodušenie kolaudácie a sprísnenie režimu komplexných stavieb. Na workshope Slovenského plynárenského a naftového zväzu „Stavebná legislatíva po roku zmien“ to povedala Tatiana Prokopová, riadiaca partnerka slovenskej pobočky medzinárodnej právnickej kancelárie Squire Patton Boggs.
Pokiaľ ide o stavebné úrady, podľa nového stavebného zákona 25/2025 ostali na obciach, pričom praktickým problémom je ich veľké množstvo v malých obciach. „Nie sú tak dobre personálne vybavené, nemajú právne oddelenia ani čas sledovať judikatúru týkajúcu sa stavebnej legislatívy,“ konštatovala Prokopová s tým, že ani štát nebol schopný zabezpečiť priebežné vzdelávanie a jednotný výklad stavebných predpisov.
Napriek úvahám o takomto kroku v rámci reformy nedošlo k zníženiu počtu stavebných úradov. Tie dostali možnosť zlúčiť sa do stavebných obvodov, čiže viaceré obce by mali jeden stavebný úrad. Podmienkou zachovania stavebného úradu v obci bolo, že si do konca roka 2025 zabezpečí príslušne vzdelaného pracovníka, a to aj vzhľadom na presahy novelizovanej stavebnej legislatívy na iné právne predpisy (zasiahla ich 80) a množstvo vyvolaných novelizácii.
Odvolacích stavebných úradov je podľa nového stavebného zákona osem. Sú to regionálne úrady Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR a sídlia v krajských mestách, uviedla odborníčka zo Squire Patton Boggs.
Zrýchlenie povoľovania
Reforma podľa nej avizovala riešenie rýchlosti stavebných povoľovacích procesov, kde je Slovensko nekonkurencieschopné aj v porovnaní so susedmi v strednej Európe. Podľa rebríčka Svetovej banky bolo Slovensko v efektivite a rýchlosti týchto procesov na 150. mieste na svete.
„V tejto súvislosti nový stavebný zákon zaviedol presné lehoty na vyjadrenie dotknutých orgánov či právnických osôb, ako aj fikcie. To znamená, že ak sa príslušný orgán nevyjadrí v lehote alebo sa vyjadrí po lehote, má sa za to, že súhlasí a ide sa ďalej,“ vysvetlila Prokopová.
Fikcie boli podľa nej zavedené len pre tzv. vyjadrovačky, pre dotknuté orgány a právnické osoby, čiže „sieťarov“. „Ale fikcie neboli zavedené pre stavebné úrady, s výnimkou ohlášky,“ upozornila. Pre stavebné úrady preto neplatí, že ak do 30 dní nevydajú povolenie, znamená to ich súhlas. „Pretože sa predpokladá, že povolenie musí mať aj istý obsah,“ ozrejmila Prokopová a v tejto súvislosti pripomenula, že sa pomerne výrazne zvýšili správne poplatky za povolenia. Tie boli zdôvodnené digitalizáciou, spustením Portálu výstavby a súvisiacimi nákladmi. „Stavebník si priplatí, ale dostane zrýchlenie, centralizáciu povoľovacieho procesu v digitálnom systéme,“ opísala odborníčka Squire Patton Boggs.
Motivácia stavebných úradov konať rýchlo je podľa nej v novej stavebnej legislatíve zakotvená bez zavedenia fikcie či pokuty v prípade, že nerozhodnú včas, ale tým, že prídu o poplatok. „Pokiaľ stavebný úrad nerozhodne v lehotách, stavebník má právo žiadať vrátenie správneho poplatku,“ dodala Prokopová.
Poslednou novinkou na zrýchlenie povoľovacieho procesu je v novom stavebnom zákone zníženie počtu stupňov konania. Kým podľa predchádzajúceho stavebného zákona – stále aplikovaného pre stavby, ktoré už na jeho základe získali niektoré povolenia a musia podľa neho dobehnúť až do kolaudácie – bolo potrebné pre väčšie stavby absolvovať zisťovacie konanie, prípadne posudzovanie , teda veľká alebo malá EIA, územné konanie a stavebné konanie. Vo všetkých etapách boli prítomní účastníci konania (v niektorých prípadoch verejnosť), lehota pre námietky aj opravné prostriedky. Toto všetko spolu s absenciou sankcií alebo mechanizmov na dodržiavanie lehôt prispelo k tomu, že povoľovacie konanie na Slovensku bolo jedno z najdlhších v Európe.
Redukcia počtu stupňov povoľovania
Pôvodným zámerom bolo zrýchliť proces redukciou stupňov povoľovania, EIA dať do povoľovacieho konania a odstrániť povinnosť absolvovať územné a stavebné konanie s účastníkmi. „Integrácia s IEA neprešla. Z dôvodu nepripravenosti v danom čase sa nepodarila,“ konštatovala Prokopová. Aj v novom zákone tak ostala EIA samostatne ako doteraz, ale zredukoval sa počet stupňov povoľovania. „Už nemáme územné rozhodnutie a stavebné povolenie so všetkými účastníkmi a s plnohodnotným konaním. Zostalo už len jedno nosné konanie o stavebnom zámere, kde sú účastníci, a cieľom je vyriešiť vplyv stavby na okolie, teda na susedov,“ uviedla Prokopová s tým, že má ísť o zjednodušenie povoľovacieho procesu, vyriešenie všetkých námietok, opravných prostriedkov a získanie právoplatného povolenia o stavebnom zámere.
Nasleduje „polstupeň“ v podobe detailnejšej projektovej dokumentácie nazvanej projekt stavby. „Tú už len preženiem cez vyjadrovačky, nebudem mať účastníkov, odvolania a nebudem mať také dlhé konanie,“ ozrejmila Prokopová, podľa ktorej je tu aj možnosť spojenia a získania povolení v jednom konaní.
Podľa pôvodnej legislatívy muselo stavebné povolenie vydané zvlášť na cestné objekty, vodné objekty a stavbu, takže konanie bolo rozdrobené na viacero konaní, po novom sa všetko objekty, vyvolané preložky aj napojenia na siete schvaľujú v jednom konaní, pred jedným stavebným úradom, a ostatné dotknuté orgány sa vyjadrujú len záväzným stanoviskom, priblížila Prokopová.
Nový stavebný zákon sprísnil postihovanie čiernych stavieb a zrušil možnosť ich dodatočnej legalizácie. Dodatočné povolenie stavby, ako ho poznal starý zákon, je tak zrušené. Odchýlenie sa od povoleného projektu stavby v procese realizácie bez legalizácie tejto odchýlky znamená, že už je možné len ju zbúrať.
Posilnenie pozície odborne kvalifikovaných osôb a sprísnenie režimu komplexnejších stavieb
V tejto súvislosti je ďalšou nosnou témou reformy bol pohľad na stavebníka ako na laika, keďže prevažnú väčšinu stavebníkov v pomere k počtu stavieb tvoria laici. Stavebný zákon preto po novom posilnil úlohu projektantov, zhotoviteľov, stavebného dozoru či stavbyvedúcich, teda vzdelaných osôb s odbornou kvalifikáciou. „Oni sú zodpovedné za to, čo sa deje na stavbách a stavia sa to, čo bolo povolené a nebudú čierne stavby. Čiže sprísnime režim týchto osôb a naopak, stavebník bude mať právo spoľahnúť sa na ich odbornosť,“ ozrejmila Prokopová.
Ďalšou zmenou nového stavebného zákona bolo rozšírenie definície drobných stavieb a jednoduchej stavby, najmä rodinného domu. V prípade týchto stavieb došlo k zjednodušeniu a zníženiu kontroly. Budú digitalizované, aby bolo možné skontrolovať, že boli povolené.
Naopak, komplexnejšie a zložitejšie stavby, najmä zo statického hľadiska, si podľa nového zákona vyžadujú sprísnený režim, zvýšenú zodpovednosť a kontrolu počas povoľovania aj realizácie. „Preto je tu nová definícia – vyhradená stavba, ktorá má prísnejší režim,“ poznamenala Prokopová.
Nový stavebný zákon priniesol tiež zvýšenú zodpovednosť projektanta voči stavebníkovi a sprísnenie odborných činností vo výstavbe. Projektant si zabezpečí vstupné údaje od správcov sietí, naprojektuje podľa zadania stavebníka projekt, ktorý si vykonzultuje s dotknutými orgánmi a sieťarmi. Proces vyjadrovačiek tak ostáva úplne mimo stavebného úradu, projektant však na to dostáva nástroj – Portál výstavby.
Cez tento portál môže projektant digitálne komunikovať s príslušnými orgánmi, nahrať doň projekt, digitálne ho autorizovať a celý proces sa tak preňho zjednoduší.
Nová vyhláška
Keďže sa zmenil aj spôsob povoľovania stavieb, bola prijatá aj nová vyhláška č. 60/2025, nosná vyhláška k novému stavebnému zákonu. Umožňuje povoľovací systém cez Portál výstavby a zaviedla príslušné formuláre. „Na všetky úkony vo vzťahu k dotknutým orgánom alebo k stavebnému úradu sú formuláre, žiadosti o vyjadrenie, žiadosť o záväzné stanovisko , žiadosť o vydanie stavebného zámeru a ďalšie,“ vymenovala Prokopová.
Vyhláška podľa nej zaviedla aj základ pre projektantov, pokiaľ ide o zjednotenie projekčnej činnosti a v prílohách 15 a 17 rieši, čo má byť obsahom projektovej dokumentácie. V praxi sa ukazuje, že sú príliš zamerané na budovy a nie až tak na inžinierske stavby. To isté platí pre prílohu 24 s názvoslovím projektových dokumentácií. Hovorí o tom, ako by sa mal nazývať každý list projektovej dokumentácie. „Zavádza akúsi štandardizáciu. Akýkoľvek výkres, ktorý bude cez Portál výstavby nahratý, predložený do konania, bude mať svoj kód,“ priblížila Prokopová s tým, že každodenná prax umožní z kódu vyčítať, či ide o projekt stavebného zámeru, stavby, ohlásenia atď.
Projektanti cestných, vodných a ďalších špecifických stavieb namietajú, že jednotlivé predpokladané položky, ako nazývať výkresy projektovej dokumentácie sú opäť viac orientované na budovy, a nie na inžinierske stavby. Centrálny stavebný úrad problém eviduje a plánuje prílohu rozšíriť, uzavrela Tatiana Prokopová, riadiaca partnerka slovenskej pobočky medzinárodnej právnickej kancelárie Squire Patton Boggs.
Hlavným partnerom workshopu SPNZ „Stavebná legislatíva po roku zmien“ bola medzinárodná právnická kancelária Squire Patton Boggs.
